- Tel : +90 (212) 291 05 36
- Email : avukatyusufayik@gmail.com
AYIPLI KONUTU İADE ETMEK VEYA BEDEL İNDİRİMİ İSTEMEK TÜKETİCİNİN HAKKIDIR
Son günlerde artan oranda gerçekleşen konut üretimi ve satışı birçok tüketici mağduriyetinin de ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ailesinin barınma ihtiyacı için gerekirse uzun yıllar boyunca kredi ödemeyi göze alıp borçlanarak konut (daire) satın alan tüketiciler satın aldıkları konutlarda birçok hukuki ve fiili ayıpla karşılaşmaktadır.
Ayıplı konuttan (evden) anlaşılması gereken nedir?
Ayıplı konutun imar planı, imar planına uygun jeolojik raporu, mimari projesi, statik - betonarme projesi, tesisat projeleri (su, elektrik, ısı) bulunmamaktadır. Bu projeler, belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylı değildir. Konutun bağlı bulunduğu belediye veya bayındırlık müdürlüğünce onaylanmış yapı ruhsatı bulunmamakta ve yapı kullanma izni bulunmamaktadır.
Belediye sınırları içerisinde bulunan binaların kanalizasyon tesisatı belediyenin kanalizasyon şebekesine bağlı bulunmamaktadır. Konutun depreme dayanıklılık raporu bulunmamaktadır. Ayıplı konutlarda inşaatın yapımında kullanılan malzemeler onaylı projelere ve standartlara uygun seçilmemektedir. Binanın ve binadaki tüm tesisatların yapımındaki işçilik kalitesi düşüktür.
Ayıplı konutun ısı yalıtımı yapılmamakta, otoparkı, asansörü, yangın merdiveni, bahçe düzenlemesi, çocuk oyun alanı ve yeşil alanının bulunmamaktadır. Ayrıca yapılan bu düzenlemeler mevcut yönetmelik ve mevzuata uygun yapılmamakta ilgili belediye veya bayındırlık müdürlüğünce belgelendirilmemektedir.
Yine bazı ayıplı konutlarda ise kolon kirişlerinde ve köşelerde dikkat çekecek derinliklerde çatlaklar bulunmaktadır. Temellerde yalıtım işlemleri yapılmamakta ayrıca kar, yağmur suyu için çatı ve balkon giderleri bulunmamaktadır. Bulunan giderler suyu bina çeperlerine ve temellerine zarar vermeyecek şekilde uygun yerlere iletmemektedir. Dört kattan yüksek binalarda asansör olması gerektiği halde bulunmamakta; asansörler yönetmeliğe uygun şekilde yapılmamaktadır. Binaların bodrumu bulunmamaktadır. Pencere üstlerinde sahte kirişler bulunmaktadır.
Ayıplı konutlar, tapu sicil kütüğüne kayıtlı değildir. Satın alınan apartman daireleri kat mülkiyeti kurulmadan satılmakta dolayısıyla kat mülkiyeti tapu senedi bulunmamaktadır. Konutun tapu kaydında ipotek, şerh v.b. kayıtlar bulunduğu halde satış yapılmaktadır.
Bu ayıpların Borçlar Kanununun ifadesi ile kusurların başında satın alınan konutun vaadedilen vasıflara uymaması gelmektedir. Yukarıda sayılanların dışında inşaat esnasında kullanılan malzemenin kalitesiz olması, evin su alması, konutta kapalı garaj olmaması gibi akla gelecek veya gelmeyecek çok çeşitli ayıp (kusur) ile karşılaşılmaktadır.
Fiili (maddi) ayıpların dışında, satın alınan konutlar da hukuki ayıplarda meydana çıkmaktadır. Özellikle tüketicilerin gayrimenkul-tapu hukuku konusunda bilgisizliğinden faydalanan kötüniyetli satıcılar çeşitli hukuki ayıplı daireleri (konutları) tüketicilere satabilmektedirler. Bunların başında iskan müsaadesi (ruhsatı) olmayan konutların satılması geldiği gibi, tapu devir esnasında konutun tamamının satışının yapılması yerine belirli bir payının satış ve tapu devrinin yapılması gibi çeşitli hukuki ayıplar gelmektedir.
Örnekler çoğaltılabilir. Ancak kapsayıcı olması açısından ayıplı konutun ne anlama geldiğini Tüketici Yasasının ifadesine bakarak anlayabiliriz.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ifadesi ile Ayıplı Mal:
Ayıplı mal MADDE 8- (1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır. (2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.
Yukarıda anlatıldığı şekilde ve vasıflarda olan ayıplı konut ile karşılaşan tüketici derhal durumu satıcıya iadeli taahhütlü mektup veya noter ihtarnamesi ile bildirmelidir.
Herkesin anlayabileceği ve görülebileceği nitelikteki ayıplar için malın tüketiciye tesliminden itibaren derhal “ayıp ihbarının” yapılması gerekmektedir.
Ancak “gizli ayıp” olarak nitelenebilecek ayıplarda (kullandıkça veya sonradan ortaya çıkan veya bir profesyonel örneğin bir inşaat mühendisi veya bir mimarın incelemesi ile bulunabilecek nitelikte ayıplar) zamanaşımı süresinin sonuna kadar dava açılabilmektedir. Ayıplı konutta zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak, satılan konutun ayıbı tüketiciden, satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı işlemez.
Ayıplı konut ile karşılaşan tüketicilerin tercih hakları:
Tüketici, bu haklardan hangisini seçeneğini yani malın mevcut durumu ve kendi ihtiyaç ve menfaatlerine göre en uygun olanını dikkatle belirlemelidir. Bu haklardan yalnızca biri kullanılabilir.
Tüketici Mahkemelerinin Görev Alanı:
Burada hemen belirtilmelidir ki tüketici, ticari dağıtım zincirinin nihai halkasını oluşturur; ekonominin nihai hedefi olan tüketicinin, satıcı karşısında daha etkin olarak korunması gereği, tüketici hukukunun temel düşüncesini oluşturmaktadır.
Bu noktada tüketici, üretilip piyasaya sürülen ve üretim sürecinin hiçbir aşamasında bilgi sahibi olmadığı ürün veya sunulan hizmeti satın aldığı bir ilişkide doğal olarak zayıf durumdadır.
Yasa koyucunun iradesi tüketiciyi 6502 sayılı yasa kapsamında korumak olup, üretim aşamasında bilgi sahibi olmadığı malları veya sunulan hizmetleri satın alan ve sözleşmede satıcıya karşı zayıf durumda olan tüketicinin, sonradan bu mal veya hizmetlerin ayıplı çıkması sonucu doğan zararının tazmin edilmesini sağlamaktır.
Bu açıklamalar çerçevesinde; konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar, 6502 sayılı Kanunun kapsamına alındığına göre; her halükarda tüketici hukuku hükümleri kapsamında korunması gerektiği açıktır. Eş söyleyişle, yasa koyucunun iradesinin, yüklenici tarafından inşaatı tamamlanmadan veya kat mülkiyeti oluşturulmadan satışa sunulmuş olan konutlar ve yazlıkları satın alan tüketicileri de kapsadığı kuşkusuzdur.
Böylesi bir satım sözleşmesinde tüketicinin, imalatçı olan yükleniciye karşı güçsüz durumda olduğu, bilgi edinme ve ekonomik çıkarlarının korunması haklarını kullanamadığı her türlü duraksamadan uzaktır. Dolayısıyla, satışa konu edilen konutta açık veya gizli ayıpların ortaya çıkması halinde, 6502 Sayılı Kanunun himayesine sığınabilecektir.
Kısaca, konut alım satımına dair uyuşmazlıkların 6502 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi için mutlaka yapılmış (tamamlanmış) olan konutun veya kat mülkiyeti oluşturulmuş konutun alım-satıma konu olması söz konusu olmayıp, tamamlanmamış veya hiç yapımına başlanmamış konutlarda 6502 sayılı Kanunun kapsamındadır.
6502 sayılı Kanunun ‘Tanımlar’ başlıklı 3′üncü maddesinin g fıkrasında , 5582 sayılı kanunun getirdiği düzenlemeleri karşılayacak şekilde genişletilmiş ve kanuna ‘konut finansmanı kuruluşu’ tanımı eklenmiştir. Buna göre
Konut finansmanı kuruluşu, Konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerini, kapsamaktadır.
Konutun ayıbı gizlenmişse sorumluluk sınırsız - Madde 12
6502 sayılı kanuna göre, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıba karşı sorumluluk 5 yıl olarak düzenlenmiştir. Ancak kredi verenin bağlı kredilerdeki sorumluluğu 1 yıla indirilmiştir. Ayrıca satıcı konutun satış bedelinin tamamından sorumlu iken banka kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı sorumludur.
Satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise bu zamanaşımı süresi işlemeyecek, ayıba karşı sorumlu tutulanlar sınırsız sorumlu olacaklardır.(6502 Sayılı Kanun 12/3 ) (3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Konutun ayıplı olması halinde sorumluluk süresi bağlı kredilerde 1 yıl, satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise sınırsızdır.
Değişken faiz uygulaması… - 6502 Sayılı Kanun madde 36/2
Aynı zamanda sözleşmenin kurulması aşamasında değişken faiz tercih edildiği takdirde faiz oranının belirlenmesinde kullanılacak endeksin ne olacağı ve bu endekse bağlı artış ve azalış aralığının ve bu artış ve azalışın ne sürede değişeceğinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu endeksler TCMB tarafından, bu endekslerin artış azalış aralığı ve azami faiz oranı ise sözleşme anında tüketici ile karşılıklı müzakere edilerek belirlenecektir. Konut finansmanı sözleşmelerinde yer alması gereken asgari unsurlar 6502 sayılı Kanunda sıralanmıştır.
Sözleşme öncesinde bilgi formu verilecek - 6502 Sayılı Kanun madde 33/1
Bu madde ile birlikte Sanayi ve Ticaret Bakanlığına sözleşme öncesi koşulları içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu düzenleme yetkisi verilmiştir. Bakanlık bu formu ve erken ödeme durumunda yapılacak faiz indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanması yönelik hükümlere çıkaracağı yönetmelikte yer verecektir.
Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü (makul süre) geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Bu tüketicilerin sözleşmeyi okumadan acele olarak imzalamasını önlemeye yönelik bir düzenlemedir.
Üst üste iki taksit ödenmezse temerrüt oluşacak - Madde 34
Konut finansmanı sözleşmesinin de tüketici kredisi sözleşmesi gibi yazılı yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur.
Tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda konut finansmanı kuruluşu, kalan borcun tamamının ödenmesini talep etme hakkını saklı tutmuş olması şartıyla ve Konut finansmanı kuruluşunun bütün edimlerini ifa etmiş olması ve tüketicinin de birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmesi hâlinde finansman kuruluşu tarafından tüketiciye en az 30 gün süre verilerek muacceliyet uyarısında bulunulur.
Bu sürenin sonunda, konut finansmanı kuruluşu, yetkili kişilere konutun kıymet takdirini yaptırır ve takdir edilen kıymeti 10 iş günü içerisinde tüketiciye bildirir. Takdir edilen kıymet konut finansmanı kuruluşu tarafından dikkate alınarak konutun satışı gerçekleştirilir.
Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca yetki verilmiş olan kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir.) (m.34/3)
Konut bedeli fazla olursa fark tüketiciye ödenecek - Madde 34/3
Eğer, konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden düşükse tüketici konut finansmanı kuruluşunun zararından sorumludur. Eğer konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden yüksek ise aradaki fark tüketiciye ödenir.
Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Konutun satışından elde edilen bedelin, kalan borcu aşması hâlinde aşan kısım tüketiciye derhâl ödenir
Örneğin tüketici 100.000 TL tutarında kredi kullandı ve 75.000 TL’sini ödeyemeyerek sistemden çıktı. Bankada evi 65.000 TL’ye sattı. Bu durumda banka 10.000 TL zararda olur ve bu zarar tüketici tarafından karşılanır. Eğer Banka evi 90.000 TL’ye satarsa 15.000 TL’lik karı tüketiciye öder. Konutun satışının gerçekleştirilmesinden ve varsa elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben sonra tüketici, konutu tahliye etmekle yükümlüdür.
Zamanında teslim edilmeyen konutların sorumluluğu
Konut finansmanı kredisinde de tüketici kredisinde olduğu gibi adi kefalet hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla öncelikle asıl borçlunun takip edilmesi ve bundan bir sonuç elde edilemediği takdirde, kefil aleyhine takip yapılması gerekir. Asıl borçluya başvurmadan direkt olarak kefilden borcun ifası talep edilemez.
Konut finansmanı kuruluşunun bağlı kredi vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren kuruluş satıcı ile birlikte kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur.
Konut finansmanı sözleşmesi ödemelerinin de tüketici kredisi sözleşmesi ödemeleri gibi bir kıymetli evraka bağlanması yasaktır.
6502 sayılı yasada Değişken faiz uygulaması devam etmektedir .
5582 sayılı Kanunla getirilen önemli değişikliklerden biri de faiz sisteminde yapılan değişikliklerdi. Mortgage sözleşmelerinde sabit faizin yanı sıra değişken faiz ve sabit faiz ile değişken faizin karma olarak kullanıldığı üç faiz sistemi uygulanacak.
6502 sayılı kanun 36(2) Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit veya değişken olarak ya da aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenir.
Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede esas alınacak referans faiz ve endeksler TCMB tarafından (referans endeks, 1 Haziran 2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere TÜFE olarak belirlenmiştir), tüketicilerin bu faiz ve endeksler konusunda bilgilendirilmesine yönelik yöntemlere ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.
Sabit faizde erken ödemeye yüzde 2 ceza var - Madde 10/B
Hem değişken, hem de sabit faizle borçlanma durumunda tüketici erken ödemede bulunmak isteyebilir. Ya da bir veya birden çok taksit ödemesini vadesinden önce yapabilir. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu gerekli erken ödeme indirimini yapmak zorundadır.
Bunun yanında faiz oranının sabit olarak belirlendiği durumunda, tüketicinin erken ödemede bulunması halinde konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti talep etme hakkına sahiptir. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilemez.
Avukat Yusuf AYIK